今年被寄予厚望的金九已经过半，但市场表现却不尽如人意。来自机构数据的显示，全国多个城市金九上半月成交量大打折扣。连续数月持续释放的楼市需求后劲不足正在显现，这与不少前期以价换量的项目为提高利润借提价形成新的博弈，加上短期难以放松的调控政策环境，今年的金九银十注定需要更长的热场时间。

全国楼市整体低迷开局

就市场而言，所谓“金九银十”是指楼市经历7、8月的淡季后，成交在9、10月出现爆发性的增长。

从今年6月份开始，楼市高调复苏逐步显现。不管是一线城市还是热点城市，各档次楼盘项目都出现了价格的反弹和成交量的增长。甚至在7、8两个传统淡季，楼市依旧呈现淡季热销的状态，连续数月的反弹也使得市场各界对于随后到来的“金九银十”信心倍增。

淡季不淡给“金九银十”注入了更多信心，但从9月前两周的成交数据来看，市场并未出现预期中的上行趋势。中原市场研究部统计数据显示：中上旬，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%，这也是最近3个月同期的最低点，低于7月同期的182096套。

在一线城市中，北京9月成交量仅6015套，同比8月同期的9472套下调了36.5%，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量为2357套，下调了5.5%。在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量为5145套，同比下调了9.5，重庆、成都、杭州、苏州、无锡均有不同程度下调。

标准普尔分析人员在9月19日召开电话会议上表示，9月份内地房地产销量不如预期，主要由于上半年刚性购买力部分已经得到释放，下半年楼市逐渐趋于平稳，剩余购买力将下降。

事实上，每年9、10月虽然是房地产销售的黄金期，然而，由于近些年受到调控政策等不确定因素影响，“金九银十”并非意味着楼市供需双旺，以近4年30个主要城市新房月成交量来看，只有2010年出现了“金九银十”，因为当年7、8月成交量很低；2009、2011年的9月成交量都低于8月。在不少业内专家看来，今年6、7、8三月成交量都不低，所以9月环比大涨的可能性不大。

买卖双方博弈重现

在“金九银十”慢热开局的同时，楼市买卖双方新的博弈似乎又开始上演。

随着市场持续回暖，标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手，扩充土地储备。根据中原集团研究中心监测数据，8月份10家标杆房企总购地金额达111亿元，环比上升26%。其中，万科以51亿元的购地金额继续领跑，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。

在目前市场情况下，供应量未明显增加是导致金九成色不足的最关键因素：8月，中原监测的12个重点城市供应量小幅增加，环比上升约12%。其中，广州、成都、重庆、武汉、福州的新增供应增加的幅度较大。由于成交依然处于高位，而供应并未随之大幅增加，因此总体来看主要城市住宅市场依然呈现供不应求现象。其中，北京、深圳、杭州、福州、宁波供不应求现象尤为明显。

在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，购房需求量的逐渐萎缩，是导致9月份北京楼市成交量下滑的根本原因。今年上半年，由于两次降准和两次降息的货币政策松动，在刚需的集中入市的刺激下，截至目前，市场存量和市场需求均得到大量释放，短时间内有限的刚需数量难以让整个市场获得长久的增长动力。

同时，进入10月之后，又到了许多大企业特别是上市房企抓回款、抓业绩的关键时候，加速推盘，快速销售，全力实现2012年的销售目标，会成为很多企业的销售策略。在市场需求并没有大幅增加，而推盘量加大的环境下，即使放松货币政策，房价也不可能出现大惊大喜。

买卖双方博弈加剧在二手房市场表现得尤为突出。某中介相关人士表示，目前客户的购房意愿与6、7月份相比略有下降，市场观望情绪有所加重。买卖双方仍处于深度博弈中：一方面购房者趋理智，另一方面业主仍预期未来房价上涨而高调挂牌价。

日前，国信证券发布房地产行业周报认为，地产“金九”序幕刚刚拉开，去年“金九银十”落空导致同比基数较低，今年“金九银十”可期，维持其在“金九银十”到来前博弈反弹的观点。

政策存在不确定性

北京麦田房产市场分析师张叶松看来，楼市金九银十走势如何，政策因素起着关键作用。他表示：“自2009年房地产深度调控以来，每逢‘金九银十’时节便是政府密切关注房地产市场的时候，通常会采用控制货币政策、出台或可能出台新调控政策的悲观预期、控制新盘放盘量等几方面来抑制市场过热。”

2012年下半年，房地产调控基调再度趋紧。在7月两部委发出紧急通知要求巩固调控效果后，地方政策“微调”现象明显收敛，并陆续出台一些限制措施。8月，武汉启动预售资金监管并对预售价格严格审查；海口纠正限购政策漏洞；山东实施预售资金监管并逐步实施现房销售试点。随着多地区中小银行收紧首套房贷款优惠，对后市的预期再度转向不明朗。

中原市场研究部总监张大伟分析认为，信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市调控政策对楼市的影响非常小，但是在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流首套房依然为85折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温，部分购房者也再现犹豫。

此外，复杂的宏观经济环境也使得楼市调控难以放松，9月9日，国家统计局公布了8月CPI指数同比上涨2.0%，结束了今年3月以来连续下跌走势，并小幅上升。另外，8月PPI指数同比下跌3.5%，仍然继续下跌，并创下34个月新低，体现企业的投资信心继续下降，实体经济进一步走低。

链家地产市场研究部分析师常清认为，虽然目前房价上涨趋缓，但仍然存在较大的压力和市场上行的风险。一方面，当前经济形势并不乐观，房地产及上下游产业链巨大，尤其是地方调控的博弈心态也会再度加大。另一方面，在食品类价格的带动下物价出现上涨，不利于房价走势的平稳，也会带动房价的涨价预期。此外，随着房企的去库存，供应紧俏的问题将逐渐浮出水平。

CRIC评论员黄健华表示，尽管前期的回暖行情在持续，但并不意味着“金九银十”房价可以出现一个质的变化，目前的市场依旧处于从严的调控环境中，房价依旧是调控的重点，开发商盲目提价或许会再次将自己带入危机之中。因此，我们还是建议企业在“金九银十”这样一个今年最后的销售旺季，采取适当的降价策略，为企业全年的业绩奠定扎实的基础，今年下半年政策环境仍然存在诸多的不确定性。