从北京目前的供需和常规的去化情况来看，“金九银十”的成交会保持平稳。图为2012北京秋季房地产展示交易会现场。

“金九银十”是传统的楼市旺季，今年“金九”上半月成交却有所回落。今年的“金九银十”成色会如何？

多数业内人士认为，今年十月将是中国房地产市场承上启下关键的一个月，北京十月楼市表现或许影响到今后的楼市走势。

多名业界人士认为，九、十月份开发商会加大推盘量，部分产品升级，但价格方面不会有太大的优惠，调控政策短期不可能改变，改善型需求逐渐成为楼市购买主力。

改善型需求将渐成市场主力

中国房地产研究会副会长 顾云昌

未来市场上，刚性需求仍有很大一部分购房愿望，但是从目前宽松的宏观经济政策来看，调控政策不会有所改变，未来购房需求将进入温和释放期。

刚性需求由于对价格比较敏感，在选择购房时将会更加理性、谨慎。从目前市场成交的情况可以发现，随着改善型，尤其是首改需求的入场，120平米以上户型的销售情况也在逐渐好转。首改购房者有着较强的购买能力和改善居住环境的需求，在未来的市场中将逐渐成为主力。

面对未来购房需求温和释放期，开发商应认真研究市场，针对所在的区域和面对的购房人群，找准定位，提供差异化产品。当前房地产行业已经由“黄金时代”逐步迈入“白银时代”，那种通过大批生产、快速销售的粗放开发模式已经不能适应市场需求。开发商应该从追求速度和数量转变为追求品质，做好产品质量，实现行业和产品的转型。

九月十月新盘上市量很可观

中国房地产学会副会长 陈国强

8月北京楼市成交虽出现小幅下滑，但9、10两月新盘上市量仍很可观。在目前调控总基调不变的情况下，加之在售、可售房源数量可观，未来价格不会大涨。

然而需要注意的是，经过前几个月需求释放，刚需和改善型住房需求的支撑力有待继续观察。现在北京楼市很大一部分是由刚性需求和改善型需求支撑起来的，他们对价格的敏感性很高。现在部分项目由于销售情况较好而提价，一旦价格与刚需群体的购房预期有出入，他们很有可能会回归观望。

再加上9月份入市楼盘和库存房源，北京市场处于供大于求的局面。因此，虽然目前的销售情况不错，未来市场仍存在不确定性，要保持较好的成交，开发商还要在销售策略和定价方面保持理性。

刚需产品价格稳定

金地集团北京公司副总经理 遇绣峰

今年的北京楼市有着特殊性。由于去年调控影响较深，市场受到较大压制，今年四五月份市场开始转暖后，以往7、8月这样的淡季成交情况也十分不错，消耗了一定的市场需求。从北京目前的供需和常规的去化情况来看，“金九银十”的成交会保持平稳。

价格方面，8月份价格的上涨很大一部分是因为高端产品入市成交拉升了均价，实际上，目前市场上价格的波动在5%左右，属于正常范围。目前大部分开发商还是以走量为主，除部分在结构上进行调整的特殊产品外，面对刚需的主力产品价格基本稳定，不会有太大变化。

“金九银十”期间，开发商会通过加大推盘量，推出升级产品和举行产品展示来吸引客户。另一方面，9、10月是今年下半年不可多得的销售时机，很多开发商都会把握时机，采取多变的促销和优惠来争取更大的市场份额。

郊区仍将为交易热点区域

中原地产华北区域董事总经理 李文杰

前一段时间，中央派督察组对全国楼市进行调研，同时也释放了调控政策不变的信号。这种政策预期在很大程度上影响了购房者预期，使他们放慢了入市脚步。另一方面，信贷优惠政策进一步收紧，利率和首贷利率优惠有所减少，也影响了购房者，尤其是刚需购房者入市的计划。此外，最近一段时间的楼市量价齐升，实际价格与购房者的心理价格差距进一步拉大，这些因素叠加使得购房者产生了观望情绪。

目前来看，房山、大兴、通州、昌平仍将是金九银十成交的热点区域。这些区域的产品主要针对目前市场的主要支撑力——刚需群体，因此拥有大量的客户基础。并且在金九银十期间，这些楼盘集中放量，价格竞争将比较激烈，也更容易吸引到购房者。

以价换量才能实现金九银十

伟业我爱我家副总裁 胡景晖

今年“金九银十”成交会比去年好，但是以目前的成交量来看不会超过7、8两月。造成这种状况最主要的原因在于有效需求的衰减。之前几个月有2/3的市场是由首次置业人群支撑的，这种态势经历半年时间已渐显疲倦。改善型需求由于缺乏政策和贷款等方面的优惠，不会盲目大量涌入市场。

之前一部分投资性和恐慌性购房也被政策所平复。因此在年底之前，北京楼市都会呈现出量减价稳的趋势，未来四个月的成交数量预计将会是8月份的八成左右。目前这种状况下，除非开发商重新以价换量，否则市场不会重现传统意义上的金九银十。

成交区域方面，大兴、房山、昌平等区域由于有新盘上市，将会成为成交热点区域。十一期间，即将贯通的6号线东段将会对东北区域交通产生利好，同时也会带动周边二手房和部分新盘成交。

高端新盘将用实惠撬动市场

亚豪机构市场总监 郭毅

“金九银十”是传统的成交旺季，气候和自然景观有利于开发商营造合适的看房环境。可以说，“金九银十”是开发商下半年推进销售，回笼资金最好的，也是所剩无几的时机。因此，很多开发商把重点放在9、10月份，以此回笼资金，并准备抵御年底可能出现的低迷。另一方面，年底是土地供应高峰，开发商也会借“金九银十”回笼资金，在年底拿地。

在销售策略方面，不同类型的楼盘将会采取不同的策略。对于面对刚需群体的中低端楼盘来说，项目有着较大的潜在客户群，本身定价也不高，考虑到成本、利润等因素，在“金九银十”期间很可能选择不打折。

但高端楼盘就有所不同。一些新盘为了赢取客户，树立市场形象和口碑，会选择在合理的范围内定价，给予客户一些实惠。同时老项目因为客户积累有一定水平，市场已经打开，基本上会选择维持原状。有一些老项目还会在这期间推出升级产品，价格也有一定程度上涨。