房地产市场是美国人心头的痛。自2008年以来，经历了大风大浪后，房主对房市的底线一降再降，只要房价止跌，他们就要谢天谢地。

最近，美国房市似露曙光。标准普尔凯斯席勒房价指数连续第六个月上涨，20个大城市房价稳步回升。美国联邦住房金融署25日公布的房价指数显示，经季节性调整，今年7月份美国房价环比与同比均有所上涨，显示住房市场呈持续复苏趋势。穆迪经济信息网首席经济学家马克·赞迪说，美国房市正在好转，起码房产价值开始止跌“这就是往前走了一大步”。

同时，新房开工量不断增加，而美联储也选择在此时重磅出击，第三轮量化宽松(Q E3)的炮火全面对准美国房市。好消息频传，一些人不免惊呼：“美国房市已见底。”

但三思之下，却不难发现，即便有Q E3支持，美国房市想要重返2008年之前的繁荣，恐怕依然有很长一段路要走。而漫漫复苏路上，美国房市面临的一个很大问题就是，虽然房市信心有所恢复，但房屋抵押贷款依然收紧。

虽然新房子一天天拔地而起，但购房人拿不到贷款，有再多房子也成就不了繁荣。据统计，2011年，全美所售440万套房屋中只有240万套是用抵押贷款购买。

Q E 3似乎是对症下药。美联储的如意算盘是，压低利率，刺激房屋抵押贷款发放，进而刺激房市。但全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云曾说，Q E 3瞄准长期低迷的房地产业是正确之举，但具体能发挥多大作用却依然是个巨大的未知数。

对于普通购房者来说，只有贷款利率大幅下降，购房需求才能被激发。但据房地美的数据，就在7月底，即美联储首次直接暗示正在酝酿Q E3之前，美国30年期抵押贷款利率为3.49%；而在9月20日，即Q E 3公布后的第一个星期，这一利率水平没有发生一点变动。就是说，华尔街上的金融机构在经过近两个月时间消化Q E3后，依然没有做出任何下调贷款利率水平的举动。

美国银行押贷款部门高管麦特·弗农(M att V ernon)解释说，“每个银行都有固定的放贷能力，能处理的贷款申请有限。”他的逻辑是，如果银行过快下调贷款利率，贷款申请就会激增，可能会造成银行负担过重。

诚然，银行的放贷能力有限是客观事实，但从主观上讲，银行也未必想下调贷款利率。因为，银行的利润很大一部分是来自高贷款利率和低融资成本之间的差价，价差越大，利润就越丰厚，银行自然不愿自断财路。

因此不管是从客观还是主观来看，虽然有Q E3创造的极度宽松的货币环境，银行在短期内仍不会大幅下调房屋抵押贷款利率，而是会选择一个长期循序渐进的过程。这就意味着，美联储的货币政策作用会大打折扣，而美国房市在短期内也不会得到有效改善。

另外，对很多普通美国人来说，尽管利率水平很低，他们还是可能拿不到贷款。这些人群，他们有购房需求，却拿不到贷款，问题不在于利率高低，而在于自身信用历史纪录差。这就意味着，不管美联储做再多努力，不管银行将贷款利率水平降到再低，他们还是无法获得贷款。

从这个层面上来讲，Q E 3创造的大量流动性，最终可能流到信用纪录好的富人手中。这些富人就会把这些得来容易的钱进行投资，从而可能导致美国房市的投机行为，造成虚假繁荣，为下一个房地产泡沫埋下隐患。