在6月各地楼市成交量创下新高的频频捷报中，上半年的楼市画上完美句号，在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，加速入市。楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏，2012年上半年楼市先抑后扬，在震荡与波动中走完了上半程。

　　综述

　　政策

　　博弈加剧

　　政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。今年以来，各方对于楼市调控政策的博弈不断加剧。

　　今年年初，芜湖、上海扰乱预期的楼市政策调整相继被叫停。中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对于明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。

　　不过，今年第二季度以来，全球经济疲软之下，楼市的调控政策不再加码，反而各地政府纷纷对楼市进行微调。

　　与此同时，金融政策也对楼市产生影响，2012年上半年的金融政策以“放刚需”为主，收到了明显的调控效果，然而，买房贷款利率降低却引起楼市的哗然。许多业内和购房者开始猜测是否持续了两年多的楼市调控政策就这么松口了。降息提升了房价上涨的预期。包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，重申调控，但本轮调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。

　　二手房

　　成交量两年来首次上涨

　　据市场研究统计，5、6月份的“给力”表现使得上半年二手房成交量实现了两年来的首次环比上涨。而购房者积极入市的态度在很大程度上降低了中介经纪人的工作难度，记者在调查中发现，和年初相比，目前二手房的成交周期明显缩短，购房者出手的速度加快。

　　跟着小陈看房的张先生告诉记者，后悔年初没出手，刚过了年小陈带我看了一套附近的，都挺合适的，但总是想等等再看，这一等好了，没反应过来呢房价就涨了。虽然同样的房子涨得也不算多，一平米涨了两三千，但是看总价就是不小的一笔钱了。张先生说：“如果此次能看上这套房，坚决不会再拖延。”

　　来自地产的统计数据显示，6月北京市二手房成交量为13619套，环比5月上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次出现。

　　价格方面，市场研究统计，北京连续两个月成交量维持在12000套以上，已经开始对二手房市场的价格继续回落产生了很大阻力，如若下半年成交继续维持在12000套以上，价格将全面止跌，甚至有回升至23000元/平方米的可能。

　　土地

　　土地收入同比大降五成

　　受上半年供地匮乏、开发商拿地积极性不高等多重因素影响，今年上半年北京土地市场收入惨淡，北京市土地整理储备中心的公告显示，上半年北京共计成交72块土地，总出让金额为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为去年全年的13.7%。而随着海淀万柳、朝阳霞光里等优质地块的入市，7月份或将迎来成交小高峰。

　　不过，进入6月以来土地市场开始出现回暖趋势。统计数据显示，6月份北京市土地市场共计成交15块土地，其中，住宅用地和商业用地成交环比上月均破零。另外，6月土地市场整体挂牌溢价率为23.2%，创下上半年的最高值。

　　地产市场研究部陈雪认为，2012年上半年土地出让金大幅萎缩，成为近5年最低。土地财政在半年内极度萎缩，直接的影响便是政府层面保障房建设以及经济指标保增长等方面的压力陡增。不过，这种态势有望在7月份逆转。记者在北京市土地整理储备中心的网站上看到，最具地王相的海淀万柳地块于月初成交，而亦庄地块、大兴旧宫地块、朝阳霞光里地块等也有望在月内成交，且这几宗地体量较为可观，位置较好，被业内人士认为是优质地块。

　　市场

　　今年上半年，房贷利率优惠等利好楼市政策执行，住房刚性需求明显释放，同时开发商也抓住时机灵活推盘。在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。

　　成交反弹价格企稳

　　从春节的观望，到3月份以来的积极入市，上半年的新房成交量呈现前低后高的走势。第一季度整体市场受到政府不断重申“坚持调控不动摇”的态度影响，处于摸索并探底的过程，量价齐跌，成交量同比下挫36.31%，均价同比下挫14.43%。

　　第二季度随着价格下挫，刚需放量，利率下调等因素影响，持币待购的刚需购房者周期性集中入市，进而迎来5、6月成交回升，成交量同比大幅上涨44.63%，而均价同比小幅下降4.13%，回到2010年第一季度“国八条”刚颁布时水平，即在20000元/平米上下窄幅波动。

　　2012年上半年，北京新建住宅签约套数为48380套。这一成交量也将创造限购后的新高，同比2011年上半年上涨幅度达到10.7%，其中3月以后市场明显复苏，3-6月的成交量达到了38393套，同比2011年3-6月的成交量28725套上涨幅度达到了33.7%。

　　6月以来，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。虽然市场成交的主流项目依然为性价比比较高的项目，信贷政策的持续微调，5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。房价出现触底回升。

　　刚需主导改善进场

　　在严格的限购政策下，市场主体需求依然是对于价格敏感的刚需购房者，而去年下半年以来降价最明显的通州、大兴、房山区域，由于价格的回落和供应的增加，成为今年上半年楼市成交最热的区域。

　　来自中原地产数据显示，在上半年的主要热点成交项目中，销售榜单的前20个住宅类项目中，城六区的仅仅有5个项目，郊区占比达到了15个项目，在销售榜前20个项目中，均价在2万/平米以下的达到了13个，低价项目依然是目前限购大环境下市场的主流。

　　在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。上半年刚需撑场的局面，逐渐由豪刚及中高端需求接力。

企业

　　万科恒大加速领跑

　　《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示，万科、恒大继续领跑上半年房地产市场，分别是上半年销售额、销售面积冠军。

　　2012年上半年，前50位企业的销售金额与面积入榜门槛同比均有上升，其中尤其以前10位企业面积增长幅度最为明显。而销售金额方面，2012年上半年，前10位入榜门槛为174亿元，同比增长11%。销售金额排名前十位的房企上半年共实现销售3624.8亿元，同比增长9.09%。销售面积排名前十位的房企上半年共销售3634.9万平方米，同比增长14.64%。

　　从销售金额看，万科在上半年依旧领跑，不过与去年同期644.2亿元的销售金额相比，今年上半年万科共销售610亿元，同比下降了5.31%。中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 和保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)则凭借543亿元和493.1亿元的销售金额紧随其后，两家公司的销售额分别同比增长了28.98%和28.08%。

　　继2011年上半年后，恒大地产在今年依旧成为销售面积冠军。公司上半年销售630万平方米，同比增长了1.61%。万科和绿地集团分别销售615万平方米和485万平方米，分别同比增长 10.47%和37.98%。值得注意的是，上半年共有19家房企的销售面积超过百万平方米，而2011年同期则为13家。

　　陈啸天表示，从个别标杆企业的业绩来看，尽管销售金额同比去年上半年有所下滑，但销售面积同比均有所增长。“这些数据都很好地说明了今年是一个典型的以价换量的行情。”

　　报告认为，随着针对刚需购房者优惠政策的力度提升，今年下半年，市场刚需及改善需求将进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，在于企业能否顺应大市及时调整产品策略、营销策略，从而实现行业洗牌过程中的成功占位。

　　上半年热销典型

　　保利中央公园

　　问鼎销冠

　　作为上半年北京高端项目热销的标杆，自2012年2月份到现在，保利中央公园已经连续数月居北京豪宅销冠，来自中原地产统计显示，保利中央公园最终以25.93亿问鼎上半年北京住宅成交销冠。

　　区位、户型、性价比以及开发商灵活的推盘策略，成为保利中央公园热销的原因，望京楼市经过近十年的发展，已从“睡城”蜕变成高端居住区。

　　自去年8月份开盘以来，保利中央公园就不断领跑北京豪宅市场。其一期入市后销售火爆，夺得了第三季度全北京销冠称号。

　　从户型看项目涵盖两居至四居，户型方正、通透，得房率高，价格优势也是保利中央公园的销售利器，该项目周边融科橄榄城二手房均价近4万元，国风北京均价在3.4万元左右，目前望京板块新房均价在4万元左右，和周边二手房基本持平。

　　金茂府

　　屡创佳绩

　　去年以近50亿的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军后，金茂府的江湖地位就难以撼动。凭借稀缺地段、园林景观、精装标准、品牌背景等全方位优势，金茂府再次将其热销奇迹延续到今年。4月14日，金茂府三期开盘，74套房开盘一小时售罄，再次刷新了热销纪录，也使其坐稳上半年北京商品住宅销售金额亚军宝座。

　　作为四环内唯一新增供量，位于广渠路大郊亭西北角的金茂府是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟，是CBD核心拥有最大面积绿地资源的宜居高端住宅。今年以来，金茂府不仅完成了全部德系一线精装品牌的落实，而且兑现了教育资源的承诺。据悉，金茂府预计7月中旬推出实楼样板间，8月初推出四期楼王组团6#、8#。这两栋楼座位于金茂府园区中央最核心的位置，围绕中心下沉广场错落而立，是金茂府整个园区巅峰之作。

　　龙湖·时代天街

　　全盘热销突破18亿

　　自去年11月开盘以来，南城改善型大盘龙湖·时代天街便持续蝉联区域销冠，总销售额已经突破18亿。数据显示，此次龙湖·时代天街更位列上半年大兴区销售业绩第二名，同时居北京刚需项目销售额排行首位。

　　据了解，作为南城在建体量最大的改善型大盘之一，龙湖·时代天街占尽交通、配套、居住品质、生态环境四大优势，始终以地标大盘之姿引领整个南城楼市。现今，龙湖·时代天街携销冠之势，再次加推中央景观楼王2号楼，产品为时代天街最经典户型——130-168平方米景观四居，全面沿袭龙湖平层别墅的设计理念，享受1.2米进深飘窗，40余平三面采光客厅。无论是建筑品质还是户型设计，都是全北京改善型置业首选。据悉，目前龙湖·时代天街首期50-300平沿街商铺也在发售中，产品临街、临地铁、得房率最高达75%，在市场零宣传的情况下不足10天便热卖超2亿。

　　鲁能7号院·溪园

　　再创“日光”

　　该项目6月16日的开盘“日光”现象，一度引起楼市热议，鲁能7号院·溪园缘何获得市场热捧？首先，在刚需产品成为北京楼市成交主力之际，7号院此次推出定义为“别墅院子里的小洋楼”的中小面积产品，户型为88平米两居和118平米三居，并融汇丰富的别墅开发经验，超高的性价比是开盘一售而空的关键所在。

　　此外，7号院具有明显的价格优势，据悉，10900元/平方米的洋房均价，远低于周边同品质甚至低品质产品。鲁能7号院位于M15号线与未来的S6号线交汇处，凭借高品质以及顶级的园林景观配置，使其在众多房地产项目中很快脱颖而出。

　　生态环境是鲁能7号院获得热销的又一张王牌。项目外拥三大公园，北京市最大的滨河森林公园——6万亩潮白河森林公园、10万平方米城市中央公园及63.5万平米奥运水上公园，置身于此，宛如身处世外桃源。

　　中弘·北京像素

　　上半年卖了17.58亿

　　地铁6号线的开通、准现房销售无疑为中弘·北京像素争取了更多的人气和关注，继去年销售一路飘红之后，今年上半年北京像素共成交2150套房源，总成交额高达17.58亿元，成为北京楼市较为热销的项目之一。而北京像素之所以自入市以来能屡次问鼎热销楼盘榜单与其地段位置、产品属性、推盘节奏以及价格等密切相关。北京像素位于地铁6号线附近，出行方便，同时，产品的户型丰富，其中有不少适合年轻人的中小户型，成功吸引了众多年轻购房者群体。在市场较为低迷的时候，北京像素推出了11600元/平方米的平层产品，此类型产品一入市就引起了广泛关注，成功撬动了市场需求。此外，产品的价格也比较有竞争力，该项目内部人士表示，单价并不算高，再加上户型较小，LOFT产品为买一层送一层，性价比相对较高，这是吸引购房者出手的重要因素。

　　西山壹号院

　　豪宅热销典范

　　凭借稀缺地段、高端产品品质和教育资源，由融创中国打造的高端豪宅西山壹号院面市仅半年时间，便以30.5亿元销售额取得2011年下半年北京住宅销冠，并接连荣获北京住宅月度销冠、季度销冠、半年销冠、年度前三名等佳绩，倾动京城。今年上半年，随着高端改善型需求的陆续入市，西山壹号院再获热捧。该项目于6月9日开盘的三期，推出升级产品，再度聚焦高端客户的目光。

　　与北京其他豪宅对比，西山壹号院超高性价比与豪宅品质的充分展现，使其赢得豪宅市场标杆地位。凭借海淀西山稀缺地段、三园环抱自然环境、大院低密度规划、成树大乔极致园林、将军楼建筑与莱姆石典雅结合，大开间、大视野户型设计等众多优势，西山壹号院成为京城豪宅首屈一指热销典范。