动辄一掷千金，曾在土地市场上“跑马圈地”，勇夺地王的中国海外发展（0688.HK，以下简称“中海”），在调控大棒下，正在经历着“消化不良”之苦。
　　千呼万唤始出来。中海旗下名噪一时、屡传上市的上海长风“地王”项目紫御豪庭，近日终于对外正式发售，但价格却与之前预期的8万元/平方米左右大相径庭，首期主推245平方米精装大户型均价仅为38000元/平方米左右。
　　价格拦腰折断，被业界喻为“贴地飞行”。一般情况下，房价由土地成本、建安成本、各种税费及利润四个因素构成，且各占1/4，而长风地王的土地成本高达22400元/平方米，若要赚钱须每平米卖7万元以上才能赚钱。因“限购、限价”政策的阻击，长风地王“廉价”上市，无利可图甚至亏本甩卖。
　　“亏本吗？我们从来没做过亏本的生意，这个大家也清楚，所以请放心。”面对质疑，中海董事局主席孔庆平称：“其实，我们一向都是采取低开高走的销售策略，到目前为止，我们很有信心能够给消费者提供很好的产品，也相信可以达到我们预期的投资目标。”
　　中海玩“地王”，是否亏本，如鱼饮水，冷暖自知。但一个不争的事实是，阔绰出手，下注地王，豪赌牛市的中海，似乎踩差了点。经历2008年的萎靡后，2009年地产行业迅速反弹，中海亦大举出手，驰骋土地市场，并在不少城市制造了数个地王；2010年，中海亦在全国各地勇猛夺地，吞下不少地王。时隔两三年后，这些“生不逢时”的地王在“严厉调控”之年，无奈尴尬上市。那么，中海旗下的多个地王集中低价上市，如何解套？廉价甩卖，是否会稀释盈利？
　　多“地王”入市
　　“这个项目早在去年就传出要上市，不巧的是，去年市场不好，就推迟了。”上海一位业内人士告诉地产中国网：“市场经过一年多的僵持之后，目前暂时回暖，中海趁势低价推出，对购房人来说有一定的吸引力。”
　　一语中的。据上海网上房地产交易数据显示，中海紫御豪庭自5月27日取得365套房子预售证以来，截至目前已成交175套，销售均价为38000元/平方米，揽金超过18亿元，成为上海滩热销的高端项目之一。
　　据了解，紫御豪庭项目是2009年9月，中海力挫保利、绿城、仁恒等群雄，砸下70.6亿元将该住宅地块收入囊中，该地块溢价率高达129%，折合楼面价22400元/平方米，成功缔造了上海“双料地王”。
　　这只是冰山一角。实际上，入市的地王项目不止长风地块一个，最近以来，中海旗下的多个地王项目已开始正式销售。
　　一举拿下长风地王之后，时隔不久，中海地产于2009年10月28日又斥资38.2亿元，将佛山一宗地揽入怀中，折合楼面价高达6494元/平方米，又一次成功制造了当地地王。据悉，该项目被命名为“千灯湖一号”，按照中海的预期，项目的预售价应在2万元/平方米以上，但去年年底的开盘价仅为1.5万元/平方米左右，“目前，均价是1.4-1.5万元左右。”记者致电该项目售楼处时，销售人员称：“从开盘到现在，价格变化不大。”
　　此外，中海于2009年10月后，亦在重庆、沈阳制造了地王。上述两个项目都已开盘，但相比一线城市而言，其利润空间较大。 据中海外年报显示，2007年新增土地1030万平方米，2008年楼市低迷期，则降至279万平方米；而2009年经过一年的激进拿地，新增土地剧增1771万平方米。一位业内认为，2009年，大多房企大鳄将注意力集中在二三线城市，甚至三四线城市，比如恒大地产，而当最严厉的限购来袭之际，这些房企却实现了爆发式增长，而中海外当时则将一二线城市视为投资重点，因此，2012年，这些土地上的产品将问世，这给其形成了极大的挑战。
　　而进入2010年，中海外的扩张并未止步。年初，以59.7亿元拿下北京丰台区六圈A居住项目用地，折合楼面地价1.84万元/平方米，跻身北京新地王。同年还拿下了广州白云新城地王，成交楼面地价约19971元/平方米，溢价189%，成为轰动一时的地王。此后，便在土地市场上沉寂下来。
　　而北京丰台地王建起的“中海九号公馆”首期高端公寓于2011年年初开盘，均价为32000元/平方米左右，并附送价值5000元/平方米的精装修，被指低价入市。据北京住建委网站数据显示，最近一次拿的预售证是在今年3月15日，其售价亦在32000元/平方米左右。而广州白云新城地王上正在建设的云麓公馆，预计将于下半年推出，业内人士预计，首期推出的价格可能会低于业内预计的4万元/平方米。
　　解套悬疑稀释盈利
　　尽管孔庆平认为，中海旗下“地王”项目价格“低开高走”，但从已开盘的北京丰台地王以及佛山地王来看，其价格自开盘之后，走势都比较稳定，基本维持在开盘价。
　　“现在价格都是由政府定的，开发商基本没有定价权，因为一房一价政策还在执行。”一位开发商老总告诉地产中国网：“目前来看，只要开盘了，价格基本上都是稳定的，尽管目前有回暖趋势，回暖的只是成交量，价格变化并不大。”
　　上述开发商老总认为，只要限购政策不取消，房价难有大幅反弹的可能。因此，在短期内，“低开高走”的策略并不被看好。 那么，中海如何解套旗下集中上市的地王项目？
　　“现在的办法是，像中海这样的高端项目，只能押着步骤卖。”上述上海业内人士认为，因为这些地王项目的体量都比较大，开发商并不急于全部出售来套现，而一般要销售一年多，甚至更长的时间，到时候，政策放松的可能也不是没有，因此有些价格会有一定的反弹。
　　尽管如此，但这些地王项目的入市，亦给中海的利润造成了一定的压力。
　　2010年，中海地产以近124港元的净利润稳夺行业第一，同比增长高达65.7%；而2009年其净利润同比增长亦高达48%；但去年，其净利润增长幅度仅为37%，明显呈下行趋势。业内人士预计，今年，中海的净利润增长亦不会超过去年。
　　与此同时，中海外旗下的项目大多为高端项目，降价空间并不大。尽管2011年，其在上海等地作出了促销活动，但降价幅度并不大。而从去年销售情况来看，销售面积仅轻微增长5%，但销售额却增长3成，主要由于均价大幅提升拉动，但这一趋势可能在今年难以实现。此前瑞信发布报告称，中海外押后的部分地王项目，将在今年推盘，而如果采取降下销售，可能会进一步损害其利润。
　　“中海外策略很明显，就是反周期操作。”一位熟知中海的业内人士认为，但明显在第一轮房地产调整中，中海外踩点并不是很合节奏，在地王项目集中上市阶段，又遭遇严厉的调控，因此，今年的中海马蹄难轻。