楼市未来走向会如何？在北京房协举办的“北京楼市下半年市场形势研判”论坛上，北京房协秘书长陈志，以及受邀嘉宾鸿坤地产营销总监曹东、伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，虽然5月成交量有所上涨，目前市场还处于波动状态未现真正火热，下半年开发商将对价格保持高度理性稳定房价，而政策或将促进改善性需求的入市。
　　5月成交量回至调控前
　　根据北京住建委数据，进入5月以来，北京新建商品住宅、二手房成交均超万套，同比涨幅分别达到42.96%、57.08%。6月延续5月热销势头，上旬(1日至10日)新建商品住宅和二手住宅网签总量为6149套，环比5月上旬的网签量相比上涨了10.3%，与去年同期相比则大幅上涨了30.5%。伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，该成交量基本上已经回到2010年的水平，或者说2009年的水平。
　　而成交量的上涨，主要来自于刚需的释放。鸿坤地产营销总监曹东介绍，该公司目前北京在售的项目中，鸿坤理想城项目今年完成了15亿元的销售，其中10亿元的销售于4月底、5月初以及6月份完成的，而较为高端的项目鸿坤花语树今年大概完成了3亿元的销售额。“刚需占了我们在北京这三个项目的最大销售量，大概90%以上。”曹东称。
　　市场未现大幅涨价
　　根据程浩业引用我爱我家研究机构数据，整个5月，北京五环以内项目均出现涨价，但成交量不及总成交量的25%，降价项目成5月成交主力。程浩业表示，五环内由于高端盘以及升级产品入市，因此带动了价格的上涨。
　　程预测，6、7月份整个市场成交量还将维持5月份的高位，成交价格全北京将是稳中有降的大态势。
　　针对楼市五月出现回暖的说法，北京房协秘书长陈志认为5月楼市仅是交易量单向指标的回升，回暖一词不够妥当。陈志介绍，目前交易套数排名前十的项目价格基本上是微涨，其中涨幅最高的房山长阳半岛也仅为3.7%。而价格环比下跌的项目才是主流，比如领秀下跌了8.1%，华业东方玫瑰 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(微博)下跌了6.5%。
　　陈志强调，统计数据中的平均价格没有任何购房指导意义，对于整个行业的研究，要看市场整体的波动情况。购房人要关注具体项目的涨跌情况，所以不必出现恐慌性购房，不过考虑结束观望这个心态是正确的。
　　改善性市场或将释放
　　虽然“红五月”的出现让众多人有了市场已经真正回暖的判断，但曹东认为市场尚处于一个波动状态，未达到真正火热。
　　曹东表示，从今年年初到6月，成交量一直在波动，现在市场主要是以价换量，而量其实还没有完全的释放出来，主要针对的还只是刚需，首改、再改市场虽然也在呼唤，但是从达成来说，这一块还未真正释放，如果首改、再改市场完全释放，市场才会真正火热。
　　针对央行降息和利率优惠幅度出现变化，程浩业认为这两个指标直接影响到改善性需求是否入市，因此下半年或将出现促进改善性需求入市的政策。
　　程浩业称，5月份市场出现成交量上涨，根本原因在于不受资金压力控制的改善性需求开始入市。程表示，5月份1千万以上的房子成交量是188套，而去年全年该类项目成交不及100套。
　　“他们买房子无所谓贷不贷款，这类人群能够这么明显的释放，这种需求的入市其实很能说明问题。政策方面应该也有一些政策给首次改善性需求，以自住为主，这种需求需要释放。比如前一段时间石家庄对家庭住房面积低于平均水平，会允许买第二套房，下半年这种政策可能延续。”程浩业称。
　　而开发商方面显然也对下半年改善型市场充满期待，曹东表示，鸿坤地产的高端项目实现了3个亿的销售额，其中1.4亿为首改，可以看出改善性需求还是有信心的。