这样的现象和结果同样出现在欧洲，比如爱尔兰和西班牙。自20世纪80年代以来，爱尔兰经济高速增长中积累的资本被扭曲配置在房地产上，从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3-4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10，2008年爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的300%，在2006年房产泡沫最高峰时，用于购买土地的银行贷款相当于当年爱尔兰GDP的2/3。但泡沫总会破灭，2008年爱尔兰房价暴跌50%，银行资产随着大规模缩水，为维护金融稳定，爱尔兰政府不得不将银行危机转移到自己身上，最终形成主权债务危机。欧元区各国统一贷款利率后，西班牙利率从1995年的11%下调至2003-2005年的3.5%，大量外资流向房地产业，1999-2007年西班牙地价上涨了500%，2008年后随着房地产泡沫破裂，西班牙经济陷入危机并不断加剧，去年第四季度，西班牙房价大跌了11.2%，业界预计今年房价可能再跌30%。
　　事实上，如果我们追溯到上世纪80年代的日本泡沫经济的破灭和1998年的亚洲金融危机，原因和结果也惊人的相似。
　　那么，如何熨平货币政策对住房市场的影响，各国普遍在商业性住房金融外，实行公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融。比如德国等实行“先存后贷”的合同储蓄模式，这种房贷的实质是“合作”而非赢利，并实行与之相配套的住房保障制度，再如，香港、新加坡等实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统(FHLS)、韩国的国民住宅基金(KNHF)、巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。
　　中国住房金融的发展源于住房制度改革所产生的金融需求，1991年2月，上海借鉴新加坡的经验而推出住房公积金制度，住房公积金早期对住房体制市场化改革发挥了积极作用，并带动了商业房地产信贷制度的建立和发展，但在随后的过程中，住房公积金的政策功能逐步被异化。
　　首先是银行和管理部门从规避风险的本能出发，更愿意将其贷给中高收入人群。现有的“低贷低存”原则加上“低息和免税”等优惠措施，更多帮助了中高收入居民购买商品房甚至是炒房，出现了住房公积金“劫贫济富”的现象。一方面是大量的低收入人群在缴纳了住房公积金后由于买不起房而长期甚至永远享受不到公积金政策的优惠，另一方面是住房公积金强制性归集，积压了大量的资金花不出去，而在通货膨胀面前，住房公积金实际在年年缩水。
　　由于定位的异化，住房公积金还被政府作为调控市场的工具之一，客观上对市场“助涨助跌”。2008年底，为应对国际金融危机的冲击，不少地方政府出台了各种刺激商品房需求的政策，普遍提高了住房公积金贷款额度，降低了首付比例和利率，住房公积金成为“救市”的工具之一。而在2010年以来的一系列宏观调控中，住房公积金再次被作为遏制房价过快上涨的工具之一。
　　政策性住房金融和商业性房地产金融的切割势在必行。一方面，要开放和搞活商业性房地产金融，通过金融创新化解房地产金融风险。另一方面要建立与我国基本住房保障制度相配套的金融支持政策体系，覆盖保障性住房土地开发、房屋建设、消费和运营管理的全过程，以形成长期的、充足的、稳定的、低成本的融资机制，平滑宏观经济波动带来的冲击，实现应保尽保的目标。
　　加快建立我国政策性住房金融体系
　　正如许多专家所言，当前，不论是在我国金融系统体制内，还是在民间金融系统中并不缺乏货币的流动性，缺少的是制度和机制，创新我国政策性住房金融制度体系刻不容缓。
　　2012年3月19日，北京市金融局、央行营管部等六部门共同研究制定的《北京市金融支持保障性住房建设的意见》出台，为我国住房金融政策的改革走出了重要的一步，金融机构对保障房项目的融资规模将不与商业房地产开发项目混同统计，公租房、廉租房建设贷款利率最高可下浮为同期基准利率的0.9倍，保障性住房债券将优先获批。近日，有媒体报道，住建部正在对《住房公积金管理条例》进行修改，温州、深圳等地也已陆续推出金融综合改革方案，有专家评论，温州改革方案重点是疏导民间资本的合理、合法流通，而深圳版本则更侧重于完善多层级与全方位的资本、融资市场的建设，将银行、保险、债券、创投、场外融资市场等全部纳入改革方案范围，一场场金融改革的大戏正在拉开。
　　笔者认为，抓住建立和完善我国基本住房保障制度的历史机遇，以住房公积金制度的全面改革为突破口，重构我国住房金融政策体系，可以作为我国金融改革开放和制度创新的另一项重要任务。
　　1、回归公积金制度的保障功能
　　对于我国这样一个人口众多、资源匮乏的大国，要解决大多数人的住房困难，就必须加快建立和完善符合国情的基本住房保障制度。对于这一制度的根本目标、原则要求、覆盖范围、实现方式、操作规程等重大问题，中央应尽快完成顶层设计。笔者认为，从最终目标来看，包括住房补贴和各种类型带有保障性质的房屋至少应该占到房屋总量的60%以上，管理制度再造后的住房公积金政策应该成为政策性住房金融的主体。
　　然而，一直以来对公积金用于保障性住房建设就有不同的声音，他们认为公积金姓“公”不姓“私”，它是由单位和职工以1:1的比例缴存而成，单位缴存的部分也属于职工个人所有，因此其管理权和增值收益应由全体职工所有，各地政府不应该任意改变和支配其用途。
　　笔者认为，住房公积金本身就是“公共品”性质的特殊资金。国家对1：1配套的强制力和对个人账户归纳资金的免税优惠，决定了国家征调住房公积金所归集资金用于保障性公共住房的建设与运营的合法性。坚持政策性金融的特色，是住房公积金在未来立足的根本，从供给方面提高政府建设保障性住房的可持续性，从需求方面增强居民购买或租用保障性住房的住房支付能力是公积金制度的基本任务。
　　实际上，在新加坡的做法是，在建设环节政府不采取直接将公积金用于项目建设贷款，而是以公积金购买政府发行的建设债券的方式，间接服务于保障性住房项目，这样做，一是规避了项目可能存在的还贷风险，确保了公积金的收益，二是保障了公积金的增值收益仍然归全体缴存人所有，用于自身的资金积累再扩大。
　　2、实行“新老划断”和“有限有扩”
　　因此，应规定公积金只能用于保障性住房建设和消费领域，而不能用于商品房的开发建设贷款，更不能用于商品房的消费贷款。已发放用于商品房建设和消费的公积金贷款在到期后收回，今后公积金只能用于支持保障性住房的建设和消费。
　　其次，扩大公积金的覆盖范围，强化对公积金的征收。一是在交纳范围上，要尽快实现从制度覆盖过度到人群覆盖。以新加坡为例，公积金会员占总人口77%。二是在交纳标准上，鼓励个人和企事业单位在政策范围内提高交纳标准。以新加坡为例，公积金缴纳数额按经济发展水平和工资收入情况不同介于员工工资的30%-50%，目前的平均水平是32%，其中个人交20%，企业交12%。要研究鼓励缴存的税收优惠政策，以期迅速做大公积金的资金规模，形成可持续的稳定的资金来源。
　　与此同时，在公积金的使用上要扩大范围，强化对使用的监管。在建设环节可采取公积金中心购买政府发行的专项建设债券的方式，将沉淀资金用于保障性住房建设；在消费环节，要扩大公积金的提取和使用范围，允许廉租房、公共租赁房等家庭用公积金交纳租金，允许居民提取公积金用于购买保障性住房的首付款，用于老旧房屋的维修、改造、装修等行为。
　　3、保持公积金政策的长期相对稳定
　　对公积金的存贷实行更低利率、周期更长的制度，同时规定公积金贷款的首付比例、存贷利率、贷款周期不随国家宏观信贷政策的调整而变化，以降低建设单位的成本，提高中低收入家庭的消费能力。比如，新加坡向建屋局发放兴建出租用的公共住宅贷款的期限是60年，兴建出售用的公共住宅贷款的期限是10年：1997年至2007年十年间，建屋局发放个人的组屋贷款利率一直保持在2.6%，只有新加坡主要商业银行的商业房屋贷款利率的一半，同时占房价20%的首付款也可由公积金支付。
　　4、改造住房公积金的管理体制
　　目前属地分割和事业化的住房公积金管理体制显然没有进行投资和金融风险管理的能力。在分割体制下，各地资金很难调用流通。短期内，明确方向，坚定地改造各地住房公积金中心为专业政策性住房金融机构，实行标准的金融机构运作准则，之后逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融系统，纳入国家统一的金融监管体系。以改造后的住房公积金系统为核心，逐步建立成为中国的国家住房银行，发挥类似德国的“合同储蓄系统”、美国联邦住房银行系统(FHLS)、韩国国民住宅基金(KNHF)、巴西国家住房银行那样的住房金融系统中的中央储备银行功能。