进入5月，随着市场成交量的大幅回升，房地产市场回暖势头明显，人们似乎早已将此前房企破产的消息抛诸脑后。但事实上，今年以来，房地产股权交易从未停止过，且有愈演愈烈之势。近期，SOHO中国陷入与复星地产的项目纠纷，证明房企大佬的日子也不好过。
　　破产与并购的另一端，是地产巨头排名的微妙调整。此前“万保招金”四大巨头，如今已悄然变成“万恒保中”，后续梯队也有着类似的竞争态势。这是各家房企以不同策略应对调控的必然结果，也反映出房地产业竞争格局已经发生变化。

　　地产巨头重排“座次”

　　在谈到房地产业的“第一梯队”时，如今已很少有人提到“万保招金”。近些年，随着一批房企成功上市，加上房地产市场调控以来的差异化竞争，地产巨头的竞争格局已发生变化。
　　2011年年报显示，去年，万科仍以717.83亿元的营业收入位居上市房企龙头老大的地位。紧随其后的是恒大，这家在港上市的房企去年实现了619.2亿元人民币的营业收入，同比增加近六成，并成为上市房企十强中唯一一个超额完成销售目标的企业。
　　此外，保利和中国海外去年的营业收入均超过了400亿元，位列第三和第四位。今年以来，在多个评级机构发布的不同版本榜单中，这四家企业均牢牢占据了四强的地位。相比之下，金地集团完成239.19亿元的销售额，排名滑落到第十位。招商地产则以151.11亿的销售额滑落到第15位。
　　第二梯队整体变化不大，但绿城、SOHO中国的销售增速仍然明显下滑。在经历数次决策失误之后，远洋近期也陷入困境。
　　对于这种态势，兰德咨询总裁宋延庆总结为“增速放缓，分化加剧”。其中，销售增速放缓显然是受“限购令”等调控政策的影响，而“分化”则主要由企业的产品结构和市场布局所决定。
　　兰德咨询的分析报告指出，SOHO中国和绿城就存在战略规划布局方面的问题。其中，前者在一线城市开发高价商住房为主，虽不在限购之列，但其目标客群多为投资性客户。后者的产品定位以中高端为主，且项目布局集中在“长三角”和一二线城市，显然也是受政策调控影响最明显的市场。
　　宋延庆表示，大型房企的竞争如今已超越品牌的层面，转向战略布局的内功比拼。其中，城市布局、高中低端产品的比例、长线和短线项目的分配是最重要的三个平衡点。在一线房企中，做到“三个平衡”的不多，因此未来房企的分化还将加剧。

　　利润率下降促中小房企“离场”

　　在调控的寒风中，大房企尚难自保，广大二三线企业的困境可想而知。今年4月，浙江、广东分别有房企因资金链断裂申请破产，成为最极端的案例。
　　根据北京中原地产的统计，今年第一季度，全国房地产股权变动38宗，交易额达102亿，同比分别上涨65.2%、101.7%。其中，非主业上市企业纷纷“脱房”成为一大亮点。公开资讯显示，近期，中恒集团、天富热电、东方航空、桂林旅游、泰达股份等企业纷纷剥离房地产业务，主要原因是主业受累于地产业务而导致业绩下滑。
　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，房地产投资收益降低，是部分外行从房地产中撤资的一个主要原因。宋延庆也表示，“十二五”期间，房地产业的净利润率将从15%下降到10%，年均下降一个百分点。
　　房地产业利润率降低已成为业内的共识。全国工商联房地产商会会长聂梅生向中国证券报记者表示，随着土地价格的提升，工资、财务等成本的提高，以及企业获取资金的难度越来越大，房价正在逼近下行的“钢地板”。“钢地板”在压缩整个行业的利润率，并导致一系列的并购与离场。
　　中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《中国房企经营管理状况蓝皮书(2011)》就认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　地方房地产国企发展迅速

　　国资委早在2010年就要求78家不以房地产为主业的央企退出旗下房地产业务，保留16家以房地产开发为主业的央企(后又增至21家)。目前，被保留的房地产主业央企成绩亮眼，保利与中海位居上市房企业绩四强便是明证。
　　公告显示，2011年保利地产实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。中国海外去年销售额总计达到了870.9亿港元，增幅为29.8%，利润率更是达到31%，被称为“内地最赚钱房企”。
　　这也成为央企在整个房地产行业中地位的缩影。兰德咨询的研报表示，除了业绩增速明显快于其他企业外，房地产央企在中长期战略布局、产品结构调整方面也明显优于其他企业。同时，深厚的资金和资源优势助力了其在低迷市场中的竞争力。
　　与此同时，地方国企也在借机壮大。据了解，在央企“退市令”发布之后，不少地方国企纷纷跑马圈地，进入房地产领域，在不少城市的土地市场，地方国企已成为主要的力量。
　　在山东，鲁商置业、山东高速等省属国企已完成第一轮储地动作。在上海，国企背景的上海城建、上实城开、上海地产集团近期发展势头迅猛。此外，不少脱胎于地方融资平台的企业也在涉足房地产业。很多地方的房地产市场，当地国企的竞争力甚至要强过民营开发商。
　　宋延庆表示，地方国企的快速崛起已成不争的事实。他还强调，随着大规模保障房建设的推进，国企房地产商还将有机会继续发展壮大。