(来源：地产中国网)时代在变迁，“以房养老”这个新名词也伴随着社会的进步逐渐进入人们的眼帘。究竟是以房养老靠谱还是养儿防老有保障?这个论断一时之间众说纷纭。

　　作为二三线城市，省会石家庄也在此议论范围之列。记者在走访中发现，在老龄化日渐严重的中国社会，养老成为了大家不得不面对并要引以重视的问题。完善的社保系统、不断健全的法律制度都在一步步的为当下的社会养老问题提供诸多的保障与服务。然而，毕竟制度、政策性的保障不能涉及到社会生活的方方面面。面对此种现状，普通人有普通人都办法。于是，更多的老人选择了“以房养老”这个新兴的养老方式，来保障自己的晚年生活同时也为子女减轻部分负担。

　　只是“看上去很美”

　　然而这个时下的流行词到底是不是真的“看上去很美”?这个就众口难调了。资料显示，面对老龄化日益严重的社会现状，今年10月份，我国首次试点“以房养老”新举措，然而从目前反馈出来的结果却不甚理想。探究其原因，传统的养老观念是其中一个主要的原因。

　　中国作为一个拥有上下五千年历史的文明古国，“孝道”历来是社会文明中的一个关键词。由此，养儿防老以及赡养老人成为了一个约定俗成的社会风俗。

　　仅仅作为一个道德约束，养老问题不能从根本上得到解决。这也就是“以房养老”逐步走入国人视线的一个主要的推动力。

　　这个时候，“以房养老”看上去很美，然而还是有众多需要惊醒的问题存在。

　　既然是“以房养老”，就要涉及到一个房子的价值变动问题。虽然目前中国的房地产市场看起来红红火火，房子的价格也是一天比一天翻着番儿的往上涨，但是作为一个养老的理财工具，难免就有一定的风险存在。由于老年人作为一个社会弱势群体的存在，当步入退休年纪之后，便在工作、生活等方面相应的会步入相对弱势的群体，这个时候的养老，宜选择风险比较低，安全系数高的投资理财产品来保障自己日后晚年生活的“高枕无忧”。

　　这个时候，将房产卖出还是出租，就存在一个分水岭。按照道理来说，将房产卖出，以“倒按揭”的形式来养老，是最为稳妥也是最为方便快捷的一个养老方式。但是，作为一个重视孝道的社会，儿女在孝敬父母的同时，双方之间还存在一个不能称之为规则的“潜规则”那就是待到父母百年之后，财产归儿女所有，而这部分财产中，最为重要的就是房子。尤其是在现在房价飙涨，年轻人普遍买不起房子的社会现实压力下，父母手里的那套房子，无疑就是儿女的“救命房”。如果在这个时候，将房子卖掉来养老，无疑是在间接割断亲情的纽带。

　　于是，大多数老人选择将房屋出租，以租金来支撑退休后的生活。

　　“以房养老”不是“梦”

　　每个阶层有每个阶层的活法。不是每个老人都适合“倒按揭”这种以房养老的生活方式。据一项公开的调查显示，将近6成的受访者表示不能接受以房养老这种形式，而这6成的的受访者中老人占大多数。这部分人表示，更多的倾向于将房子留给儿女，而不是卖出去。不过值得注意的是仍有两成的年轻人表示愿意接受这种养老的方式。

　　也许这就是一代人同一代人的理想观念的不同。新的一项调查显示，80后更多的倾向于以房养老，前60年养房子，后60年房子养老，也许这是社会进步的一个体现。但是，目前还存在一定的弊端与漏洞。任何一项新的改革、新的举措的出现与普及总是会在各种各样的经验与教训中进步与完善。期待着不久之后，“以房养老”不再是个美丽的梦。

　　(来源：新华网)声音导读：随着我国社会老龄化程度的不断加剧，养老日益成为亟须规划和设计的一项重要制度。近几年不断有“以房养老”的提案在全国两会上提出。日前，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研

　　物权制度上障碍重重

　　鲁生

　　日前，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。银监会就此也展开了专项调研。但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。

　　我国房屋产权只有70年“大限”，早已引起公众的高度关注，此前社会各界也围绕这一涉及每位公民重大财产权益的房产制度进行过激烈的争议。令人遗憾和无奈的是，尽管全社会都大声呼吁尽快通过法律明确房屋产权及土地使用权续期的问题，但至今没有看到最高国家立法机关的行动，更没有明确具体的法律制度出台，全国人民依然忐忑地守护着自己耗尽一生心血置下的房产，不敢设想未来。

　　“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》)，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，正需要托付最后时光之时，房屋却早已就墓，主人变得两手空空了。这或许正是百姓对房屋“大限”持续焦虑的根本原因所在。

　　当然，按照我国现行的法律规定，问题并不像上文描述得那样严重，但房屋产权的70年“大限”将让房屋随着“大限”的日益临近变得产权不明晰，价值不确定，使本质上最该成为“恒产”的房屋变得还不如动产稳定且更让人放心。这无疑凸显了我国相关法律的粗糙及立法者回避问题的惰性。本来，全国人民曾把希望完全寄托于物权法的制定，以能够从根本上彻底有效地解决这一难题，因为这一涉及许多制度根基的根本性问题理应由全国人大通过基本法律加以规定和明确，在物权法中明确规定土地使用权年限和房屋产权大限是不容回避的任务。然而，这部万众期盼的基本法律不仅没有规定土地使用权期限，就连如何续期也模糊处置，将答案留给未来。也曾有人以我国多数商品房产权距“大限”至少还有50年左右的时间，我们有充足的时间进行思考和研究，完全可以到时候再根据社会的实际发展状况来作出决定。这种观点和看法，从理论上或许是没有问题的，但实践中却危害极大，后患无穷。

　　房屋产权的不确定，除了让业主一生都不踏实外，还有更大更深远的危害，那就是严重影响其他相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上也让其他相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都无法设计和确立。“以房养老”无疑是其中的一个受影响最大的典型制度，道理很简单，既然房屋将随主人“就墓”，房屋价值与主人创造财富的能力同步降低，一起“贬值”，房屋显然无法承担养老的重任。因而，在许多国家都行之有效的养老模式，在中国就行不通，等于给解决中国日益严峻的养老问题出了一个大难题。当然受影响的制度还远不止于此，目前实行的房贷制度已经受到房屋“大限”的巨大影响：房龄稍长就难以贷款或贷不出款，极大地制约着公民财富的增值和财产性收入的增长。

　　看来，从根本上彻底解决房屋“大限”问题，不能仅仅就事论事，总以为“还有时间”，而应当从全局的角度出发，周密考虑相关制度的协调和衔接，避免房屋“大限”问题成为加强和创新社会管理的障碍。从这个意义上讲，解决房屋“大限”问题已经刻不容缓，宜速不宜迟。

　　养老的差钱与不差钱

　　张贵峰

　　其实，在笔者看来，即使不存在“70年产权”的障碍，指望“以房养老”来解决目前我国日益逼仄的养老问题，也并不是一个真正靠得住，可以和值得普遍推广的养老解决方案。

　　首先，必须看到，目前我国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。据“我国农村老龄问题研究”课题组的研究表明，农村老年人口规模是城市的1.69倍，城市老年人口比重为7.97%，而农村老年比重已超过18.3%。这也就是说，目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。而众所周知，相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老一方面，较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能;另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易。

　　再者，也应看到，即便是在城市，“以房养老”的适用范围实际上也是很狭窄的。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要;另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。因此，在城市真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

　　最后，还要看到，即使上述问题都不存在，要在未来普遍推行“以房养老”，也很可能会遭遇一个非常尴尬的困境房子是否还能顺利地被“抵押”或“倒按揭”出去?我们知道，“以房养老”的一个预设的基本逻辑前提实际上是，当一个人年老时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者。显然，在老龄化不断加剧、年轻人相对减少的人口结构变化背景下，这一逻辑前提很可能不再具备。数据显示，过去10年我国0至14岁的少儿人口下降了6.29个百分点;而60岁以上老年人口比重上升了2.93个百分点。据此专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。这诚如银监局指出的，“如果是房价上行期，以房养老问题不大，可如果是房价下行期，有可能遇到问题”。老年人越来越多，年轻人越来越少，房价如何可能长期维持“上行”?

　　因此，“以房养老”即便有效，也只是非常权宜、局部的措施，根本不足以应对养老大局。而解决养老大局的措施，笔者以为，关键应加速养老保险制度改革和完善进程、不断充实和均衡养老待遇。如加大农村养老投入、提升保障程度，拉平企业和机关事业间的养老金差距等。

　　来源：华商报 作者：胡晓军

　　银监会专项调研称，我国房屋产权70年阻碍“以房养老”

　　1.67亿老人能否“以房养老”

　　据记者了解，我国目前有1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人。此前不少国家为应对人口老龄化而采取的“以房养老”措施，再次被提上日程，成为市民关注的焦点。那么，什么是“以房养老”?商品房70年产权会否影响“以房养老”?

　　“以房养老”可看做是“倒按揭”

　　“1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，大中城市空巢家庭达到70%%。”这是民政部部长李立国日前透露的最新数字，而数字的背后是严峻的养老形势。在日前召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，“以房养老”这个老话题被再度提起，民政部副部长甚至将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。

　　什么是“以房养老”?著名财经评论人士水皮最近一直在关注这个问题，他认为，以房养老的核心就是倒按揭。也就是说，房屋拥有者将现有住房抵押到金融机构，之后按月从金融机构领“工资”，并且继续在原房屋居住，待房屋拥有人去世后，金融机构收回房屋产权。倒按揭与房屋按揭不同，房屋按揭是将房屋抵押给金融机构，金融机构根据目前市场情况对房屋价值进行评估，并向借款人提供贷款，未来房子升值，借款人具有房屋产权，享受房屋增值收益。而“以房养老”是“倒按揭”，和传统的按揭是相反的模式。

　　“目前制约倒按揭最重要的因素是对于房屋价值的评估。”陕西建祥物业代理有限公司负责人李连源如此认为。

　　70年产权成“以房养老”阻力

　　“以房养老”这种养老方式在国外已经成熟，但在我国推行还面临一个特殊的情况，即我国商品房只有70年产权，70年后如何续权还是未知数。“商品房住宅的70年产权成为制约以房养老的最大阻力。”陕西省房地产研究会会长王圣学也有这样的疑问，这也与银监会专项调研的结果不谋而合——其负责人称：“如果是房价上行期，以房养老问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。

　　目前，商品房执行的是房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度，这种管理制度凸显的问题是，土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而折旧。不过，水皮认为，按照目前的最新论断以及相关法规规定，70年之后只要是普通住宅，应该依然会是业主的产权，房屋产权有望永久化;如果是商业类住房，在缴纳一定量的土地出让金后，也会拥有该房屋的产权。“我们现在最盼望的是以房养老政策快速出台。也许这样的政策并不完善，但该政策的实施有利于缓解我国的社保制度和财政压力，有利于房地产市场的平稳健康发展。”水皮这样呼吁。

　　而李连源表示，“以房养老”涉及到多部门监管的问题，包括保监会、房地产部门等，其政策目前还不明朗，暂时无法预测什么时候实施。值得注意的是，现在不少保险公司、房屋中介公司、银行等都在关注这个政策的破茧。

　　■专家释疑

　　房价下跌不会影响“以房养老”

　　著名财经评论人士皮海洲认为，房价即使未来出现下降，其降幅也不会太大，以房养老仍然可以继续实施。

　　王圣学认为，只要制度健全，房价出现小幅波动不会影响以房养老的实施，因为对房屋的评估是参照市场行为来进行的，如房价整体下行，评估价自然就适当下调，关键环节则在于以房养老在制度层面如何破题，这是最重要的问题。

　　■举例算账

　　80万元房 20年养老每年可领4万元

　　王先生今年60岁，假定陕西居民平均寿命80岁，那么，王先生可余寿命为20年，假设房屋估价100万元，折旧后估值为80万元，则王先生未来每年可领取养老金800000元÷20年=4万元/年。

　　据了解，养老金的领取方式可分为等额领取、节节高、阶段领取等多种方式，如考虑未来通胀因素，可选择每年领取的养老金逐年递增，以满足养老消费需求。

　　■上海试点

　　出售自有房产换养老金

　　民政部副部长指出，要积极引导企业开发“以房养老”等服务市场。上海试点模式为老年人将自有产权房屋出售给公积金中心后仍住在原房屋内，出售款项在扣除房屋租金等相关费用后全部由老人支配使用。

　　■加拿大经验

　　抵押房屋给银行后人处理房产还贷

　　在国外，“以房养老”是较为普遍的做法。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时返还贷款。

　　(华商网-华商报)