根据规划，至2015年底东莞市要完成10万～15万亩的“三旧”改造目标，2020年前完成目标为30万亩。　　各镇街称改造项目拆迁成本大是主因，寄望拆迁补偿指导更细化。

　　3月1日，东莞市城乡规划局局长欧阳南江透露，东莞“三旧”改造释放出来的土地使用报批，有九成为房地产开发，并直言“部分镇街对‘三旧’改造工作不积极”。

　　随后记者从多个镇街了解到，“三旧”改造释放土地用于房地产开发所占比例最高者确实已达90%，而用于工业发展的，最低则在2%左右，明显偏低。

　　对此，各镇主管部门也纷纷向记者诉说难言之隐：“三旧”改造复杂，受到多方面因素的掣肘，又因多为城区项目，拆迁成本巨大，房地产开发往往成为首选。

　　调查

　　多镇房地产开发比例高达90%

　　据了解，虎门镇“三旧改造”释放的地块用途主要为商业、商住及二类居住。虎门2011年“三旧”改造用地面积2661.11公顷，其中城市建设用地面积2633.55公顷。城市建设用地中，按规划居住用地1010.36公顷，占38.37%，接近四成;而用于工业生产的只有159.87公顷，占 6.07%，工业用地仓储用地80.61公顷，占3.06%，共占比例为9.13%，不及一成。虎门镇因去年启动了城市升级改造项目，用于道路、绿地、市政等公共项目建设的比重特别大，超过50%。

　　而沙田镇“三旧”改造地块规划居住用地占34.85%，商业金融业用地占18.2%，工业用地占2.38%。在“三旧”改造释放土地用途中，长安镇用于房地产开发、商业酒店开发所占比例最高，达90%。大岭山镇“三旧” 改造用于房地产开发的的土地面积约为911.8亩，用于工业升级转型的的土地面积约为372.77亩，用于公共设施的土地面积约109.8亩。

　　从以上几个镇提供的数据来看，用于住宅项目发展的土地比例远远高于产业发展项目用地比例。对于出现上述现象的原因，长安镇的说明认为，从2010年至今长安镇共取得东莞市“三旧”改造方案批复7宗，因主要集中在镇中心，又都是符合控规的，故释放的土地主要用于房地产、商业酒店的开发。而其他镇街的情况说明也都是大同小异，因“三旧”改造项目大多在城区，成本巨大，房地产企业实力雄厚，房地产业土地附加值高，资金回收快，因此受到青睐。

　　声音

　　三旧改造应更多用于产业发展

　　“对于东莞城市来说，外延式的拓展方式已不再适宜，必须内延式发展才适合。”欧阳南江表示，东莞土地资源已非常紧张，通过“三旧”改造盘活土地资源是必选之路。2010年1月东莞组建“三旧办”以来，全市已完成权属地类调查500多宗，面积5.5万亩;完成违法用地处置239宗，完善历史用地手续 1.26万亩;审批改造方案142宗，面积1.36万亩。据东莞市政府日前印发的《东莞市国土资源“十二五”规划》，至2015年底东莞市要完成10 万～15万亩的“三旧”改造目标，2020年前完成目标为30万亩。

　　“但很多‘三旧’改造项目都在大搞房地产。”3月1日，在接受记者的采访中，欧阳南江特别强调说。对于“三旧”改造释放土地的使用，欧阳南江认为，应更多地用于产业的发展，住宅用地的开发不能占用太多。“三旧”改造不能完全交给市场，而应由政府主导，因为市场只会朝着自己有利的方向去做，最后就都搞成房地产了。

　　其实，“三旧”改造释放的土地被大量搞成房地产，在“三旧”改造全面铺开以来，就已现端倪，并逐渐风行开来。早在2010年10月12日举行的一次会议上，东莞市副市长梁国英就曾批评指出，“个别镇街仍把‘三旧’改造片面地理解为开发房地产项目，遇到国家房地产调控政策就产生观望情绪，放慢工作步伐”，“宜居则居，宜拆则拆”。对此，梁国英认为，不要不顾实际一窝蜂上马房地产项目，破旧厂房改建新型多功能厂房、低效用地改为绿化生态用地等都是“三旧”改造，不要将改造局限在工改商或商住。

　　“要多发展特色产业，避免产业同质化和恶性竞争。”梁国英说，东莞各镇街都有自己的特色产业，“在‘三旧’改造过程中要注意发掘自身特点，扬长避短，实现优势互补，扶持既有项目做大做强。”

　　析因

　　拆迁成本高企致改造阻力重重

　　面对“三旧改造工作不积极”的批评，接受记者采访的镇叫屈不已，并给出了自己的答案，以解释造成“上热下冷”的根由——拆迁难度较大;相关报批程序繁琐、耗时长;改造主体一味追求发展房地产;与现有城市规划冲突大、调整耗时长;土地历史遗留问题复杂，项目存在业权人多，难以统一处理;改造单位资金紧张等。

　　据虎门政府宣教办回复记者称，虎门“三旧”改造项目涉及的地块，其现有建筑物建设早，密度大，容积率比较高，部分项目还涉及学校和行政办公用房等，拆迁成本已经不菲，而住宅业主“先安置后征收”的强烈诉求，期望获得较高标准补偿，这就决定了虎门“三旧”改造工作难以大步向前。

　　而其中最让政府头痛的，就是“改造成本偏高”。据记者调查的各镇街回应，各镇旧城区、旧村庄、旧厂房的“三旧”改造项目，大多位于现有城区，本身经济价值高，这必然抬高拆迁的成本。

　　另外，2011年初国务院出台了新的房屋征收条例，东莞市暂停了土地捆绑拆迁招拍挂的改造模式。社会资金在参与并实施改造时，既要承担房屋征收和补偿安置等拆迁成本，又要按改造地块的基准地价补缴土地出让金，综合改造成本较高，这就导致改造动力的不足。欧阳南江也认为，“三旧”拆迁成本的高企，让很多社会资金不愿意进入，甚至于“部分项目已经批复了，至今都还没有动工”。

　　而省市两级对“三旧”改造拆迁补偿指导的一定模糊性，也削弱了镇街在“三旧”改造过程中的执行效率，在难以做到合理补偿的情况下，“钉子户”等问题就成了改造的主要障碍。

　　破局

　　政府让利鼓励社会资金参与

　　那么，如何破解“三旧”改造的难题呢?从众多镇相关部门回复记者的措施来看，在现今的社会大环境下，政府大多选择了与市民对话，通过政府和民众信息的沟通、谅解，以和谐地完成改造。同时，进一步加大力度，力争报批更多的“三旧”改造地块，这种“广撒网”策略，也成为一项不错的选择。

　　“我是反对大拆大建的，成本太高。”对于各镇街“三旧”改造采取的方式，欧阳南江认为，大拆大建耗资巨大，能不选就不选。他举例说，比如一个“三旧”改造项目，拆迁花3亿元，建设又花3亿元，如此则需要卖到10亿元才能有收益，这无疑增加了改造的难度，还不如花3000万元去改造。即使将来收益不是很好，因为成本的投入小，压力也就不会很大。

　　而“省市两级对‘三旧’改造拆迁补偿指导的不够细化”，无疑成为基层推进“三旧”改造工作的软肋。尽管东莞在推进“三旧”改造工作中，提出了“政府不赚钱、保证村民利益、鼓励社会资金参与”的指导方针，但由于缺乏明晰的具体细则，“三旧”改造的实施运作并不如人意。因此，如何保障村民的利益，调动村民的积极性，吊起投资大鳄的“胃口”，或许成为破解该难题的“王道”。

　　2月28日，东莞市国土资源局副局长叶绍焜在接受记者采访时透露，土地出让收益市府让利，或许有望点燃“三旧”改造的热情。“我们的思路是，对镇村实现百分百让利，有可能将市的20%分成全部给镇。除了让利，还要对镇村进行财政奖励。”叶绍焜说，此前东莞的土地出让收益分成，是按照市、镇、村 2∶4∶4的比例进行。