●场景三

　　购房人不买高价账

　　随后，记者又先后走访了燕京航城、潮白人家以及@北京三个关注度高，且都在打折优惠的项目。

　　不过，和前两个狠下心来大降的项目相比，这三个项目均价依旧保持在一个较高的水平，也难怪人气和前者相比更加不济。

　　记者在燕京航城售楼处停留了将近10分钟，其间竟没有一组购房者前来看房，偌大的售楼处只有几名售楼员与记者一人。

　　而在潮白人家的售楼处，记者从看房者的口中得知，他们只是“看看而已”。一对年轻夫妻告诉记者，听闻燕郊房价降了，赶过来看看有没有合适的，但是没想到几个之前关注的项目并没有降太多。

　　“通州都有五千的房子了，燕郊还八千多，有点不合适吧。”其中的妻子王曼琪向记者透露了心理价位，“不降到五千以下，看都懒得看呢。”

　　燕郊在售楼盘情况一览

　　区域关注度排名 项目名称 现价(元/平方米) 较最高价跌幅

　　1 英国宫 4300起，全款9.5折 纯新盘无比较

　　2 星河185 6100起 31.46%

　　3 燕京航城 均价8500，全款9.5折 无变化

　　4 黄金SOHO 6100起 12.86%

　　5 潮白人家 团购价6800起 24.44%

　　6 天子庄园均价5900，全款9.5折 33.33%

　　7 现代幸福城 均价4800 无变化

　　8 @北京 均价8700，全款9.7折 无变化

　　9 美林君渡 均价8600，多重优惠 5.49%

　　10 壹克拉公馆7800起，全款9.6折 11.36%

　　11 盛时尚水城 均价4800 4%

　　12 田园牧歌 均价4900 42.35%

　　13 东方美墅 均价5800 3.33%

　　14 夏威夷南岸二期 均价10000 无变化

　　15 中兴和园 均价8600 无变化

　　16 天保郦景 均价6800 2.86%

　　17 北欧橄榄谷 均价8600 4.44%

　　18 纳丹堡 均价8900 无变化

　　19 北京锋巢 均价6500 无变化

　　20 城美维多利亚 均价9000 无变化

　　21 挪威de森林 均价14000 无变化

原因分析

　　严重透支 京郊房价势必回落

　　燕郊房价走势到底将如何，是很多购房者很关心的问题。在京城楼市政策不松绑的情况下，燕郊等一些周边地区，依旧是可选地区。

　　然而，随着北京楼市调控的深入，京郊房价开始大幅下跌。据亚豪机构监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目有着不同程度的打折优惠，其中房价下跌幅度超过20%(相比价格高峰期)的项目就达50多个。

　　在以昌平、房山、大兴和通州为主的京郊楼市中，通州楼市是最早降价的区域，而且降价楼盘数量和降价幅度均比较显著。

　　例如，之前的珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、京贸国际城等以及目前正在优惠促销的天时名苑和东亚逸品阁等。为此，不少曾经流向燕郊的购房者开始逐步回归通州楼市。

　　因此，在燕郊楼市严重的供大于求之下，一两年前受政策利好严重透支的房价，势必回落。

　　供大于求 燕郊库存难以消化

　　众所周知，供求关系是决定或者基本决定价格的主要因素。以燕郊最具有潜力的北部区域为例，在此区域的楼盘供应量不低于12000套，需求量不超过3000套。这就是真实的供求关系。

　　据网易地产数据中心统计，燕郊区域2011年成交总量不到1000套，而其中完成产权过户的交易，12月份竟然不足15套。

　　同时，因为燕郊的银行不对河北户籍以外人口发放贷款，所以对河北以外户籍人口来说，必须全款购房。以纳丹堡9300套房购房人户籍为例，河北户籍仅仅占有18%弱。也就是说，燕郊的楼市80%都要靠外地人口来消化。

　　据了解，河北特别是燕郊本地人的收入与北京相比，相对较低。比如本地某银行信贷员月薪约3500元，某邮政职工月薪3000元。如果贷款50万，月供就“消灭”了他们的全部收入。

　　因此，可以说，没有外籍人员购买，本地又无力消化，燕郊的房价很难上涨太多。

　　价不符实 房价泡沫亟待破除

　　15个月前，环首都经济圈概念被高调抛出，虽然一系列美好的对接工程多数并未浮出水面，但房价却已经随着纸上谈兵的政策利好坐上了过山车。2011年初，包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格飞速发展，每平方米售价一度涨至每平方米八九千元，而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。

　　时至今日，环首都经济圈强调的产业转移和区域经济建设却迟迟未见进展，这些环首都区域楼市在轮番上演了楼市奇迹之后，疲态尽显，快速堆积的楼市泡沫正在露出投资退潮的端倪。

　　据链家地产等中介统计，目前燕郊在售的新建住宅项目有21个，其中，过半的项目降价销售，平均价格约为每平方米7700元，相比年前，平均降价幅度为约6%。

　　然而，在大多数购房者看来，七八千元的房价依旧是“价不符实”， 深度降价、以价换量势在必行。