多地楼市成交回暖的消息近日频频披露，楼市已见“小阳春”了吗？记者昨天从分析机构获悉，预计2月全月北京新建住宅成交总量不会超过6000套，低于限购一年来的月平均成交水平。再加上保障房大量入市，一月春节成交少的因素，二月成交即使环比上升，仍难言“小阳春”已经到来。

　　谁在支撑成交量？ 保障房、低价房

　　综合北京住建委的公开数据显示，截止到2月27日，北京新建住宅签约套数为5242套。剔除保障房，纯商品住宅签约2515套，占48%。北京中原市场研究部总监张大伟判断，加上最后两天的数据，预计2月新建住宅签约套数不会超过6000套。
　　“2月北京成交量仍低于限购后从2011年3月到2012年1月这12个月的月均7000套的平均水平。难以判断已出现小阳春。”张大伟说。
　　亚豪机构市场总监郭毅透露，虽然2月第四周北京新建住宅成交量激增至2737套，但其中纯商品住宅成交1032套，保障房占大头。亚豪机构统计显示，2月签约量超过50套的纯商品住宅，多数都属于郊区、且单价低于2万元/平方米的项目。伟业我爱我家副总胡景晖分析认为，“其实成交中没炒房客身影，房价也没反弹，所以说是正常范围内的回暖。”


    楼市回暖？ 或出现“倒春寒”

　　北京中原市场研究部统计数据显示：在2月份截止到27日，销售过亿的单个项目仅4个，包括金茂家园1.85亿、龙湖时代天街1.42亿、国风美唐1.24亿、百合湾嘉园1.07亿。而在去年1-2月份同期，单月销售过亿的住宅项目达到了60个。
　　亚豪机构副总经理高姗指出，楼市随时可能出现“倒春寒”。“一是楼市整体的销售压力不容小视，截至2月27日，北京商品住宅存量已逼近13万套大关，且新增供应有增无减；其二，此前各地方松绑限购令的政策很快被叫停，充分凸显了中央调控楼市的决心。虽然现在略有回暖，但后市难言乐观。”她建议，在此背景下，开发商抢占更多的市场份额已是刻不容缓的事情了，不如一降到底。

　　开发商什么招数奏效？ 降价、降付、不限购  
 
　　北京中原市场研究部统计数据显示，自去年9月份以来，北京市场共有125个项目开盘，累计供应了35259套住宅，但截至今年2月26日，仅售出9865套，总体销售率仅28%，尚不足三成。记者发现，目前市场上销售情况较好的项目具有三大特点：一类是降价幅度较大的项目或者低价入市的项目；第二类是商住项目；第三类是付款方式比较灵活的项目。
　　以2月份（截至27日）成交量排名前十的项目为例，降价明显或低价入市的项目占到了近三成，亚豪机构监测数据显示，兴海园2月房价环比下调19%；龙湖时代天街，开盘均价仅12000元/平方米，被称为成本价“裸售”，华业东方玫瑰本月成交均价仅13587元/平方米，远低于通州目前的平均销售价格。
　　此外，像北京城建·N次方因首付分期付款促销手段登上了前十名的排行榜。同时郭毅透露，住总万科·金域华府、金茂府等项目也因首付分期付款的政策，收效也不错。除了降价、让利外，记者注意到，成交高的中弘·北京像素、北京城建·N次方、香悦四季、K2百合湾等项目均是“不限购”商住项目。

　　■后市预测

　　政策不变 开发商难过下半年

　　北京中原市场研究部分析认为，3月份历来是一年的最关键时期，库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰，会压迫开发商降价促销。

　　北京中原预测，当下北京商品住宅的库存量已接近13万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均低于5000套，可以预见上半年楼市库存量可能将达到15万套的峰值水平。张大伟说：“全国楼市已经入冬，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。”

　　SOHO中国董事长潘石屹更是认为，如果限购政策不变，“下半年开发商们会更难受。”

　  ■新闻链接

　　上海重申限售政策从严执行

　　上海房管局昨天重申上海执行住房限售政策没有变化。上海市房管局发布通知，称当前房地产市场调控正处于关键时期，住房限售政策只会从严执行。并明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭，这意味着持有上海居住证满三年的家庭限购第二套房。

　　据悉，浦东新区、普陀、黄浦、嘉定四个区域取消之前媒体报道“外地人住满三年可购二套房”的政策。嘉定区已经接到正式通知，持居住证满三年也不可购二套房。