始于2010年4月份的此轮房地产调控已经持续了近两年，数据显示，在政策高压下，调控效果正在持续地、更大范围地显现，房地产市场由相对景气转变成基本接近萧条的状态。当前广大普通购房者观望情绪浓厚，房地产库存逐步增加(据我们测算，目前房地产市场库存积压情况仍好于2008年);另一方面，开发商资金压力日益增大，开发商国内贷款增速由调控前的累计增长44.3%(2010年3月增长44.3%，2月增长46.1%，2009年底达到阶段峰值48.5%)一路降低至2011年底的增长0%，与此同时，开发商自筹资金增长率一路走高，2011年后由于开发企业资金来源面临严重制约，增长率又开始有所下降，表明开发企业资金压力日益严峻。

　　实际现象是，成交量锐减，传统的“金九银十”不仅没有出现，而且销售面积累计增速一路加速下滑(2011年9、10月份住宅销售面积累计增速分别环比下降1和3.1个百分点)，2011年住宅销售面积增速为3.9%，比1-11月回落3.6个百分点，比2010年大幅回落4.1个百分点。但房价并没有随供求关系有大幅调整，即使在炒房成风的温州，虽环比、同比降幅均数月稳居榜首，但降幅与成交量仍不对称，房价调整仍远未到位，房价仍处“次”刚性阶段，人们预期中“降价潮”并没有来临。

　　笔者认为，当前处于资金紧张和销售疲软“双重挤压”中的开发商正是寄望于政府因稳增长进行政策预调微调而放松房地产调控，即使在成交量锐减的情况下，也不愿意随供求关系变换调整价格，当前房地产市场正处于这种僵持阶段。从这个意义上，笔者认为，目前房地产调控正处于关键时期。

　　房地产“降温”带来的税收和土地出让金收入大幅下降使得地方政府有或明或暗地放松调控的动机，需要警惕地方政府实施放宽限购的“变相松绑”;同时防止中央对中小微企业的信贷支持间接流入房地产领域。为了干预和影响房地产调控，开发商及其相关利益体不断制造出市场已一片哀鸿之相，不断释放出干扰信号，目的就是要混淆视听，误导民众预期，妄想改变市场走势，企图重回过去房地产调控半途而废的老路。普通民众对房地产市场预期是影响调控效果好坏的重要因素，相关部门要及时发布、明确传达调控目标和政策，正确引导民众预期。

　　在这调控的最关键时期，笔者相信，中央政府必然会继续高举调控大旗，调控政策不放松不动摇，以壮士断腕式的气概将房地产调控进行到底，促进房价合理回归。唯有如此，中国经济才能实现转型发展的可能(房地产调控多多少少会影响经济增长，但经济增长适当放缓是必然付出的代价)，经济发展成果也才有可能惠及平民百姓，也才能为民生和谐与中国经济下一轮的健康发展奠定坚实的基础。

　　经济的发展最终是为了民生发展。房地产价格过高、涨幅过快已经成为影响民生的首要因素。当前，房价还远没有达到政府和民众的“合意”状态，因此笔者认为，整个政策和市场周期将有可能延续到未来的1-2年。目前阶段性的以限购为特征的“治标”为主的行政调控只有在以房产税为代表的“治本”的政策基本形成后才会退出，届时房地产市场的政策法律环境才能基本形成，2012年的房地产市场仍将以限购为主。

　　关于房价下行的幅度，笔者以为，10%-20%的降幅都在政策期待的目标当中，没有达到这一目标的话，政策就不会调整。