11月27日，位于昌平区中心地段的金隅·万科广场正式开业。作为万科集团的首个大型商业项目，总面积13.93万平方米的金隅·万科广场定位为区域型一站式购物中心，将集餐饮、购物、娱乐、社交于一体。

此前，龙湖、远洋等诸多房企已纷纷涉商，一场住宅房企集体“转商”的大势正在袭来。

纷纷“转商”

万科地产副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，金隅·万科广场将以体验式消费为主，除超市外，零售购物式体量只占10%。目前招商已完成95%，预计年净租金将在8000万元至1亿元之间。同时他表示，未来北京万科计划以每年开业一个商业项目的节奏在房山、大兴、旧宫等区域全面铺开不同业态的商业。

从2009年毛大庆“转会”万科起，万科“转型”商业的猜测便不绝于市场。随着金隅·万科广场的启动，他坦言，“转型”二字并不确切，他以“开车换轮”来形容万科的商业历程。“一方面是大城市的城镇化运转加速，公共资源的均等化需要加强；另一方面非住宅用地的占比越来越大。各种因素都需要万科从单纯住宅的房企转变为城市综合配套服务商。”毛大庆表示，“但这不意味着万科将放弃住宅。目前万科销售物业与自持物业的比例为8:2，即80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型房源，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。”

商业地产的快速发展，伴随的是大型房企集体转型。包括万科、远洋、龙湖等都已经将商业地产作为重要业务组成部分，以应对扑面而来的市场形势。

以在业内号称“别墅专家”的龙湖地产为例，其1999年涉足商业地产，从2003年位于重庆北城的第一座天街开业，时至今日已有23座龙湖天街布局北京、杭州、成都、重庆等全国21座城市，14年时间已经成长为影响中国商业地产最重要的力量。

快速“转型”商业地产同样不缺乏例子，2010年3月才正式成立商业地产事业部的远洋地产，在不到四年的时间里，已经取得了很多成绩。资料显示，截至2012年底，在现有2300万平方米的土地储备中，远洋商业物业用地约占16%，达376万平方米，并预计五年内在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。

热衷自持

在毛大庆看来，商业地产有两种思路，即“卖了再管”和“卖了不管”，而万科更倾向于前者，用运营成功的项目换取股份出售，进而进行管理型盈利。

“凯德是很典型的卖了再管。只持有一部分股份，而将大部分股份出售，但会从商业项目的管理提取效益、在管理中收取费用，这种方式叫做轻资产。而凯德置地之所以能跟在商业地产中保持良好的形象，也是资本市场认可了它的运营能力。一个没有运营能力的企业和项目是无法对资本形成吸引力的，所以必须强调‘会运营’，这也是未来万科做持有型商业的方向，同时也是对万科商业运营能力的挑战。”毛大庆说。

目前远洋的商业在北京的代表作是颐堤港和未来广场。据远洋提供的资料显示，颐堤港目前购物中心的签约出租率已达85%，商户开业率超过75%；写字楼也吸引了阿尔斯通、奔驰等世界500强的企业入驻，出租率超过91%。未来广场也与百余家国内外知名品牌成功签约，签约率达92%。

而龙湖地产看待商业地产的发展则颇具规律性，全国23座龙湖天街遍及21个城市，龙湖几乎全部选择于新城市中心，拥有规划的强力扶持、一定的产业规模与人口密度，且各个依靠城市主干道或地铁枢纽，具有一切成为未来城市核心区的可能。尤其在对于北京这样的一线城市时，轨道交通正在促生一系列新城市核心的成熟，龙湖也以“天街”系的地铁上盖型商业形成自己的标志。

降低风险

对于万科商业地产运营的前景，毛大庆目前给团队打出80分的判断，但也对前景表示谨慎。“运营团队均由专业商业地产人员组成。但就像一支球队一样，打过一个赛季才能知道水平如何。不过如果在6至8个月情况还不理想，万科会需要迅速作出调整。”毛大庆表示，万科能否打出自己运营商业项目的品牌、是否能给投资者一个很好的投资回报率等因素，将决定其最终是否能得到资本市场的认可，进而将决定万科商业项目扩张规模和节奏，随着金隅·万科广场正式开业，万科将开始接受市场的进一步考验。

“到2020年，北京龙湖将能占集团商业利润的25%以上，”龙湖地产北京公司总经理宋海林表示，“全国商业市场还是呈现出爆发式增长态势，可能未来三年整个开业开工的面积会翻一番，所以龙湖的商业地产战略会坚持不变。作为未来五到十年重要的利润增长点，龙湖在北京将继续寻找进一步加大商业地产比例的机会和可能。”

今年早些时候，远洋地产总裁李明曾表示，年内“预计将有超过25万平方米的商业地产投入市场，对于现在的远洋来说，高负债时代已经过去。”李明认为，商业地产的开发有利于应对单一住宅开发蕴藏的风险。同时，持有型商业物业的收益也是企业稳定的收入来源之一，对企业资金的保障有一定作用。