北京首宗限房价地块无人问津 限价或拉不低房价
扫描到手机 房产资讯 来源:经济观察报 发布日期:2013-08-24 08:18 字号:T|T
摘要:调查数据显示,56.3%的人认为限价地块“没有作用,房价还会一路飙升”,同时,51.7%的人认为,此项政策不可能在全国得以推广。
8月21日,北京第一宗“限房价地块”开始竞价,起始竞拍价为24.5亿元,要求开发商除公租房外,剩余商品房售价不超过2.2万元/平方米,套型建筑面积不超过90平方米。这个定价比该区域周边楼盘均价低6000元左右。
今年5月就被广泛讨论的调控新思路——“限房价、竞地价”终于落下实棋,这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革,日后将在全国范围内全面推广。单就北京一地来说,下半年拟对300多公顷住宅用地试行此土地出让模式,约占全年商品房用地供用总量的45%。
政府的意图很明显:房价屡调不下、曾经价高者得的“招拍挂”模式饱受诟病,干脆换种供地方式,出让土地时就定下房价上限和地价下限,让开发商自己去打算盘,合适就拍。日后近一半住宅供地都采取这种模式,不信拉不下平均房价。
但民众不信,调查数据显示,56.3%的人认为“没有作用,房价还会一路飙升”,同时,51.7%的人认为,此项政策不可能在全国得以推广。
从长远来看,这种土地出让模式确实难以达到降低房价的目的,虽然从短期看、从统计数据上看,有可能把均价拉下来——如果政府能如愿拍出这些限价地块。之所以加上最后这个前提,是因为北京这首宗“限房价地块”,挂拍之后第三天仍然无人问津。开发商对这类限价房地块有无兴趣,关键要看利润空间,除非政府制定地价下限时极大让利,否则开发商难有动力。万科的一位高层曾经这样预判,这类限价房,大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目,但如果规模过大,则难以承受。任志强也一如既往高调地炮轰过这项政策:“不让我们在国内投,我们就去国外投资。”因此,最糟糕的预设是,如果大量限房价地块流拍,意味着土地供应量减少,房价上涨压力更大。
即便退一步讲,假定开发商都愿意拿地,最后的售价能在政府规定的天花板之下吗?如果届时调控政策仍无宽松迹象,明面上的售价肯定可以,毕竟开发商还不敢放政府的鸽子;如果到时候经济形势有变,政府调控手腕放松,睁一只眼闭一只眼,那就不好说。但不管怎样,能保证的只是明面售价——能让统计数据漂亮的合同价,消费者买下这所房子的实际价格,依然会最大限度地趋向于该区域的真实市价。
现在的报道已经提及,每平方米2.2万元的价格上限,政府并没规定是毛坯价还是精装价,开发商有可能卖2.2万/平米,但必须搭配5000元/平方米的精装费。这样的故事并不是没有先例,中外概莫能外。美国纽约等城市在上世纪70年代曾实行过一段时间的房屋租金管制,即政府规定房屋租金上限,但最后问题频出,在很多实行租金控制的城市,不动产所有者要向承租人收取一笔“交钥匙费”,还有一些城市则要收取不可归还的保证金,实际上相当于变相趋近市价。
另一种可能性则是,开发商压缩成本,偷工减料。一个房地产中介透露,北京第一批“两限房(限房价、限地价)”中的金隅美和园,一般商品房的承重墙都在20公分左右,这个楼盘的承重墙只有10来公分。美国也有过这样的例子,房东不愿出资维修房屋,房客只能在失修的房屋里居住或者自己出钱维修。这样的烂房子谁租?难道房客不能用脚抗议吗?在租金被管制的时代,越来越多的房东不愿意出租自己的房子,市场上的供应减少了,租客更加势弱。
再退一步,即便上述这些问题都能得到解决,还有一个问题是:谁能得到这些比市价低的房子?僧多粥少,即便有一定的准入门槛,也不够分。丛林法则拼力气——谁打得过谁买?时间法则拼时间——谁耗得起彻夜排队谁买?金钱法则拼腰包——谁出得起排号费谁买,这等于变相加价。关系法则拼关系——谁关系硬谁买?这等于是人为制造了寻租空间,很可能成为开发商给政府官员贿赂的通道。
政府想绕开房地产调控的核心问题,通过管制价格拉低房价,不仅解决不了问题,还会滋生新的问题。政府对房地产采取调控措施已整整十年,出台了43个政策,但屡调屡败,原因就在于总是在核心之外动刀子。房地产调控的核心问题是土地制度,不直面这个问题,只在外围做文章,除了让调控政策的数量变成43+1外,无可作为。
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