从中央政府的重拳出击，到购房者阶段性恐慌，再到地方细则出炉之后的市场回归理性，这似乎与2011年或者更早些时候的调控场景没什么不同。

新政一月，尽管长沙以微博体“国五条”细则画上句号，但改变已经在发生。

《伟大的博弈》作者约翰·戈登曾经坦率地对中国媒体记者说，“历史照耀未来。每隔几十年就会有一次危机，但人总是善忘的。”

约翰·戈登所说的，是美国。但看起来，“善忘”的并不仅仅是“华尔街”。

4月10日，长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据的报告是，当日长沙市内六区二手房成交87套，8423平方米。

而一个月前的3月11日，这组数字是成交153套，16054平方米。因为新“国五条”而带来的市场波动，似乎正在消退在国务院“国五条”细则公布后的第一个工作日，3月4日长沙市内六区二手房成交是83套，8135平方米。

83套-153套-87套，38天的二手房成交数字游戏，中国式调控的又一次重现。

一些人开始丢弃关于房地产财富梦想的光环无论长沙版地方细则最终如何，但税收和金融信贷政策作为未来房地产调控的主要手段，已然大势所趋。

到长沙从事房地产刚好十年的祝海说，2008年以前的十年，对于长沙这样的城市，无论调控与否，向上是主旋律。而2008年以后的市场，波动的市场才正常。“开发商转向高周转，市场有起有落，已经是主旋律。”

在长沙已有3套住房的邓希说，她不会再考虑买住宅，“房地产大势是更多的税，更高的门槛”。

而另一些人，则开始期待能够更快实现自己“何处安放我的家”的梦想。就像1982年出生的章涛，和妻子在洋湖片区所找到的那套房子一样。

正如一位湖南省房地产业协会中介专业委员会专家所言，“所有调控的重点，还是要放在房价控制目标能否实现上。”

这一次，我们希望通过不同的角度来印刻新政一月对于这个市场的深度影响，他们是具有代表的关联者，他们是置业顾问，开发商，也有迫切希望购房的“房奴们”，以及持有物业的“房东们”。

大变局正在到来，尽管它已不再如过往暴风骤雨般激烈，但它已经开始深度的影响这条经济生态链上的每个人。

“房地产的需求，仍然在长时间保持活跃的增长。但现在，已经告别暴利，告别卖方市场。”

【开发商说】快销才是王道

十年。这是湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海2013年3月在自己的网络私人社交圈里写下的签名。

这是自称“做房产”的他，到长沙的第十年。微妙的是，也是中国房地产调控持续的第十年。

“从2008年到现在，市场已经发生了根本性的改变，尽管这一次的长沙细则很温柔。”祝海说。

价格策略跑赢大盘

他用“庆幸”，形容自己所经历的3月。“春节前，我们打算推出新的货量。但对于市场的判断有些犹豫。”祝海说。

那个时候，因为前一年市场的翘尾表现，乐观开始在大多数类似于祝海这样的职业经理人圈子蔓延。“当然是谨慎的乐观。”

一种当时的市场主流声音是，2013年的市场平稳过渡预计是大概率事件。“总体感觉应该比去年好，但有个担心是两会前后可能会出新举措。”

正是这种犹豫的判断，让他们尝试着以“5800元/平方米”的均价推出郡原青山里的一批精装修小户型房源这曾让不少同行颇有些不以为然，尤其是在行情看涨的时候。

但现在看起来，这个价格策略让他们跑赢了大盘3月这个项目的两次开盘，成交量分别是130余套和150余套。

不明朗政策带来客户分化

“国五条”的突如其来，让所有人都大跌眼镜。在媒体上，“史上最严”被多次冠在了这次名为新“国五条”的调控定语之上。

祝海说，没有想到国务院颁布的国五条实施细则措辞很严厉，“当时很意外”。那是3月1日这直接促使了郡原青山里的提前开盘。

“第一批开盘提前了一个礼拜，3月3日。我们当时想尽快出货，因为价格比较实惠，市场摸底情况也比较好。”祝海说。

产品细节：销售均价5800元/平方米，精装，45-80平方米；销售策略：快速销售。最终的结果是，这个刚好契合市场刚需需求的产品首次推出的150套房源，开盘销售130余套。

让祝海“庆幸”的一个原因是，3月并不明朗的政策背景带来了客户的分化。“客户分化非常明显，一部分犹豫，担心房价跌，这主要是刚需客户占多数。而另一部分则加快了买房速度，因为担心没有购买资格。”

开发商转向快销模式

接下来的3月，整个长沙市场像笼罩在迷雾之中。所有的小道消息，都充斥着困惑、不确定以及恐慌的气息。

二手房市场成交暴涨。“3月最高的时候，一天送窗要办过户的达300多户。”长沙市二手房交易登记服务中心一位工作人员回忆说。

新房市场则相对理性许多。但传言仍然增加了客户对于限购的关注度。“刚需盘的销售还是普遍都不错。尤其在3月开盘的几个户型中等的大盘，销售成交率都比较高。”

而现在，似乎喧嚣正在伴随着“微博版”的长沙房价控制目标，而逐渐消散。“但是还是有一个根本的变化。”祝海说，“过去那种住宅暴利时代，已经一去不复返。”

市场偏向刚需产品，开发商转向高周转的快销模式，告别卖方市场……种种迹象显示，“长沙房地产市场正在回归到相对理性，有波动但总体保持平稳的市场。”记者文洁

【购房者说】摇摆过后，选择购买新房

“我们不再考虑二手房，决定买新房了。”再次和章涛见面的时候，他的想法变了。而就在1个月前，他还在中介的带领下，看了多套二手房。但国五条的出台，改变了市场，也改变了章涛的购房意向。

3月1日国五条细则的出台，让全国各地二手房成交量迅速增加，长沙也是如此，二手房单周成交量从最初的每周一两百套一直冲到1380套的最高点。而并不急切购房的心态，让章涛选择了观望。此前多次联系的二手房中介开始多次电话催促章涛尽早下定决心，并说有房主在房价上有所松口，而细则出台后可能会在今后增加二手房的购房成本。

事实上，章涛和妻子的想法此时已经发生改变，并开始倾向于购买新房：“国五条对于二手房的影响还是比较大的，购买二手房的过程中，有很多不确定的因素，而一旦差额部分20%个税实施，卖家会将部分成本转嫁到我们身上。而如果买新房，虽然要过很久才能入住，但至少不用操那么多心了。”

章涛的想法并非杞人忧天，长沙版细则的出台，让二手房市场突然“变天”。数据显示，细则出台后4月第一周长沙二手房备案环比下滑达到了惊人的54%。

在章涛看来，国五条的威力显然仍将持续，但长沙版国五条细则的寥寥数十个字，却不会对新房市场产生什么大的影响。

在数次看房后，章涛将购房区域锁定洋湖片区。“这个片区环境好，宜居，而片区内即将开盘的两个项目，都是品牌开发商打造，又都是第一次开盘，价格应该也会相对合适。”

【置业顾问说】长沙版细则打消购房者疑虑

进入4月，珠江郦城的置业顾问欧阳静依然很忙，这和长沙版国五条细则出台之前的3月没有任何区别。

11日，下午3时，电话那头，欧阳静的声音略显疲惫，而电话的背景音显得嘈杂而热闹，里面还有多名置业顾问打电话致电客户的声音。

“如果说，长沙版国五条细则出台之前，市场还有那么一丝不确定，购房者还有一些疑虑的话，那么细则的出台，则将不少购房者最后的疑虑也打消了。”在欧阳静看来，对于真正有购房需求的购房者来说，最彷徨、犹豫的反而是政策出台之前的那一段日子。

“2013年市场的行情其实一直不错，至少珠江郦城是如此。”欧阳静说，第一季度项目的销售金额达到了2亿多元。

进入4月份，行情稍有变化。“这种变化，主要是心理上的。”尽管珠江郦城每天上门来访20批次的客户量相比3月份有所下滑，但客户成交的信心和意向反而有所上升。欧阳静认为，长沙版国五条细则的出台，打消了这部分购房者的疑虑，短短数十个字的限涨政策对于市场的影响微乎其微，进入4月份，不少之前还在观望的客户开始成交。